Ein Haus ist mit 350.000 Euro ausgeschrieben. Doch dieser Betrag ist noch nicht der vollständige Finanzierungsbedarf. Zum Kaufpreis kommen Kosten für den Erwerb und häufig weitere Ausgaben für Arbeiten, Umzug oder Ausstattung hinzu. Wer diese Positionen früh trennt, kann Immobilienangebote wesentlich besser einordnen.
Dieser Ratgeber richtet sich an Käufer eines Hauses oder einer Eigentumswohnung in Leipzig und Umgebung. Er erklärt die wichtigsten Kostenblöcke und zeigt anhand einer eigenen Beispielrechnung, wie aus einem Kaufpreis ein Vorhabenbudget wird.
Die kurze Antwort: Drei Budgets statt nur eines Kaufpreises
Planen Sie mit drei Bereichen: erstens dem Kaufpreis, zweitens den unmittelbaren Erwerbsnebenkosten und drittens den zusätzlichen Ausgaben Ihres Vorhabens. Halten Sie außerdem fest, welche persönliche Reserve außerhalb dieser Summe verfügbar bleiben soll.
Diese Aufteilung verhindert typische Unklarheiten. Eine neue Küche ist beispielsweise keine Grunderwerbsteuer und keine Notargebühr. Sie kann für Ihren Einzug trotzdem ebenso wichtig sein. Für die Finanzierung zählt, dass notwendige Beträge und ihre Fälligkeit vollständig erfasst sind.
1. Grunderwerbsteuer in Sachsen
In Sachsen beträgt der Grunderwerbsteuersatz 5,5 Prozent. Bemessungsgrundlage ist in der Regel die Gegenleistung. Für den üblichen vereinfachten Kaufpreisvergleich rechnen wir hier mit dem vollständigen Immobilienkaufpreis. Bei 350.000 Euro ergibt das 19.250 Euro. Quelle: Freistaat Sachsen, Grunderwerb- und Grundsteuer.
Die Grunderwerbsteuer ist von der laufenden Grundsteuer zu unterscheiden. Die eine gehört zum Erwerbsvorgang, die andere muss in die laufende Eigentümerplanung aufgenommen werden. Wer beide Bezeichnungen in Angeboten oder Unterlagen liest, sollte dafür zwei getrennte Zeilen in seiner Übersicht führen.
Unsere Beispielrechnung unterstellt keine steuerlichen Sonderfälle oder Befreiungen. Ob einzelne Bestandteile oder besondere Vertragsgestaltungen die Bemessungsgrundlage beeinflussen, ist keine Frage für eine pauschale Budgetformel. Lassen Sie solche Punkte anhand des tatsächlichen Vertrags fachlich prüfen.
2. Notar und Grundbuch
Notar- und Grundbuchkosten sind keine frei festgelegte Einheitspauschale in Prozent des Kaufpreises. Die Gebühren ergeben sich aus gesetzlichen Regeln und den tatsächlich erforderlichen Vorgängen. Eine Finanzierung mit Grundschuld kann zusätzliche Vorgänge verursachen. Die Bundesnotarkammer zeigt dazu konkrete Kostenbeispiele. Quelle: Notar.de, Kostenbeispiele.
Für unsere erste Modellrechnung setzen wir 7.000 Euro an, entsprechend 2 Prozent des Kaufpreises. Dieser Betrag ist ausschließlich ein Planungsposten. Er ersetzt keine konkrete Kostenberechnung. Fragen Sie bei der Vorbereitung, ob die Schätzung neben dem Kaufvertrag auch die vorgesehenen Grundbuch- und Finanzierungsvorgänge berücksichtigt.
Notieren Sie zu jeder Schätzung, von wem sie stammt und was enthalten ist. So vermeiden Sie, dass zwei Angebote scheinbar unterschiedlich teuer sind, obwohl lediglich verschiedene Leistungen erfasst wurden.
3. Maklerkosten: Vereinbarung und Fallgestaltung zählen
Ob und in welcher Höhe Käufer eine Maklerprovision zahlen, hängt von der Vereinbarung und der rechtlichen Fallgestaltung ab. Eine pauschale Käuferprovision von beispielsweise 3,57 Prozent ist nicht gesetzlich vorgeschrieben.
Bei einem Verbraucher als Käufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gelten die besonderen Regeln der §§ 656c und 656d BGB. Wird der Makler von beiden Vertragsparteien gegen Provision beauftragt, müssen sich beide nach § 656c in gleicher Höhe verpflichten. Andere Konstellationen sind gesondert zu prüfen. § 656b BGB und § 656c BGB.
Übernehmen Sie deshalb für Ihre Rechnung den konkret vereinbarten Käuferbetrag einschließlich Umsatzsteuer. Fehlt diese Angabe im Exposé oder ist sie unklar, klären Sie sie vor einer verbindlichen Entscheidung. Unser Beispiel verwendet 3,57 Prozent ausschließlich als angenommene Käuferprovision.
Beispiel: Ein Kaufpreis von 350.000 Euro
| Position | Annahme | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufpreis | Fiktives Kaufobjekt | 350.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 5,5 % | 19.250 € |
| Notar und Grundbuch | Planungsposten 2 % | 7.000 € |
| Käuferprovision inkl. Umsatzsteuer | Angenommene 3,57 % | 12.495 € |
| Erwerbsnebenkosten | 11,07 % in diesem Beispiel | 38.745 € |
| Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten | 388.745 € |
Ohne Käuferprovision lägen die Erwerbsnebenkosten bei unveränderten übrigen Annahmen bei 26.250 Euro und die Summe bei 376.250 Euro. Die beiden Varianten zeigen, warum eine einzige Nebenkostenpauschale nicht für jedes Angebot passt. Sie sind keine Aussage darüber, welche Maklervereinbarung bei Ihrem Wunschobjekt vorliegt.
4. Vom Erwerbsbudget zum vollständigen Vorhabenbudget
Ergänzen wir unser fiktives Objekt um 25.000 Euro für bereits eingeplante Arbeiten und 5.000 Euro für Umzug und Ausstattung, wächst das Budget von 388.745 auf 418.745 Euro. Eine außerhalb des Vorhabens verbleibende persönliche Reserve kommt in Ihrer Vermögensplanung noch hinzu.
Ob 25.000 Euro für Arbeiten ausreichen, lässt sich aus diesem Artikel nicht ableiten. Der Betrag dient nur der Rechnung. Für ein konkretes Haus brauchen Sie eine Einschätzung des Zustands und möglichst belastbare Kostenansätze. Sammeln Sie offene Punkte in einer Liste, statt sie unter „später“ verschwinden zu lassen.
- Welche Arbeiten sind vor dem Einzug notwendig?
- Welche Maßnahmen können zeitlich verschoben werden?
- Sind Material, Arbeitsleistung und Entsorgung enthalten?
- Gibt es Angebote oder bisher nur eine grobe Schätzung?
- Welche Position benötigt noch eine fachliche Begutachtung?
5. Leipzig und Umgebung: Objekte mit derselben Liste vergleichen
Für die Immobiliensuche hilft ein einheitliches Vergleichsblatt. Erfassen Sie bei jedem Haus dieselben Kategorien, unabhängig davon, ob es in Leipzig, Markkleeberg, Taucha oder einer anderen Gemeinde liegt. Die genannten Orte sind Suchbeispiele, keine Bewertung ihrer Preisentwicklung.
Notieren Sie auch Folgen für Ihren Alltag: zusätzliche Fahrten, mögliche Übergangsunterkünfte oder einen späteren Einzug. So wird erkennbar, ob ein niedrigerer Kaufpreis tatsächlich zu einem niedrigeren Gesamtbudget führt. Bei Eigentumswohnungen sollten Sie ergänzend Unterlagen zur Gemeinschaft und zu beschlossenen Maßnahmen durchsehen lassen, damit offene Fragen nicht erst nach dem Kauf auftauchen.
6. Nicht nur „wie viel“, sondern auch „wann“
Eine vollständige Summe genügt nicht, wenn das Geld zum falschen Zeitpunkt verfügbar ist. Erstellen Sie deshalb eine zweite Übersicht mit geplanten Zahlungsterminen. Tragen Sie ein, wann Eigenmittel verfügbar werden, welche Rechnungen erwartet werden und welche Voraussetzungen für eine Darlehensauszahlung noch fehlen.
Nutzen Sie tatsächliche Fälligkeitsmitteilungen und Bescheide, sobald diese vorliegen. Schätzen Sie nicht einfach, dass alle Zahlungen erst bei Schlüsselübergabe anstehen. Wenn Fördermittel Teil der Planung sind, sollte deren Beantragung ebenfalls früh geklärt werden: Beim KfW-Wohneigentumsprogramm ist grundsätzlich der Antrag vor Vorhabenbeginn vorgesehen. Quelle: Förderdatenbank des Bundes zum KfW-Wohneigentumsprogramm.
Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten
Reichen zehn Prozent zusätzlich zum Kaufpreis?
Nicht automatisch. Unser Beispiel mit angenommener Käuferprovision liegt bereits bei 11,07 Prozent, noch ohne Arbeiten und Umzug. Entscheidend sind die konkreten Kosten Ihres Erwerbs.
Sind Notar und Grundbuch immer genau zwei Prozent?
Nein. Die zwei Prozent sind hier ein Rechenansatz. Die tatsächlichen Kosten werden nach den maßgeblichen Gebührenregeln und Vorgängen ermittelt.
Sind Renovierungskosten Kaufnebenkosten?
In dieser Planung werden sie als eigener Kostenblock geführt. Sie sind trotzdem Teil des erforderlichen Gesamtbudgets, wenn die Arbeiten zum Vorhaben gehören.
Das vollständige Budget vor dem Kauf besprechen
Bringen Sie Exposé, Eigenkapitalübersicht und vorhandene Kostenschätzungen zu Ihrem Termin mit Dirk Hofmann mit. Gemeinsam betrachten Sie Kaufpreis, Nebenkosten und Finanzierung. Eine erste Orientierung bietet der Immobilienbudget-Check; für die monatliche Belastung können Sie den Raten- und Tilgungsrechner nutzen.
Stand: 9. Oktober 2026. Fiktive Beispielrechnung, keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Steuersätze und Förderbedingungen vor einer konkreten Entscheidung erneut prüfen.